Консультация от Stell на этапе предварительного проектирования Harju KEK

Привлечение экспертов в сфере обслуживания недвижимости на подготовительной стадии строительного проекта до сих пор не было в Эстонии широко распространенной практикой. По словам Ярмо Лыоке, руководителя портфелем недвижимости компании Stell, являющейся одним из ведущих игроков на рынке, можно заметить изменение тенденции – предприимчивый девелопер уже знает, что привлечение опытного специалиста на ранней стадии поможет в будущем заметно повысить эффективность благоустройства и управления зданием, а также сэкономить на расходах на обслуживание и управлении.

Хорошим примером здесь является заказанный Harju KEK AS анализ предварительного проекта строительства Keila Keskus (Кейлаского общественно-развлекательного центра): девелопер заказал у Центра компетенций Stell оценку предварительного проекта именно с точки зрения благоустройства и управления зданием. «В роли консультирующей организации мы получили возможность уделить внимание тому, что следует учитывать при проектировании, чтобы в дальнейшем осуществлять обслуживание центра было практичнее и удобнее. На практике мы часто видим, что обслуживание зданиях бывает осложнено труднодоступностью систем или нерациональными возможностями. На стадии проектирования все это можно изменить, поэтому в данном случае наши наблюдения и предложения очень важны для девелопера», – поясняет Ярмо Лыоке, руководящий проектом от лица Stell.

Составленный Stell подробный отчет по предложениям и рекомендациям охватывает различные аспекты будущего Кейлаского общественно-развлекательного центра, такие как озеленение уличных зон, материалы для покрытий парковочных зон и подъездных дорог, а также их планирование, организация обращения с отходами, расположение рабочего инвентаря и помещений для его хранения, размещение элементов внутренних помещений, выбор напольных покрытий и покрытий для стен, гигиенические решения санитарных помещений, материалы для отделки лестниц и лифтов, планирование, отслеживание и размещение техносистем и конструкций, а также общее управление зданием.

По словам Лыоке, в основе всех предложений лежат хорошие (и плохие) примеры из жизни, опирающиеся на многолетний практический опыт специалистов Stell в управлении крупнейшими в Эстонии общественными объектами и их обслуживании: «Наши предложения носят три основных цели. Во-первых, здание и обслуживающие его системы должны подлежать максимально хорошей очистке изнутри и снаружи, а также поддержанию их в должном состоянии, то есть они должны быть легкодоступны, а материалы должны быть простыми в уходе. Во-вторых, обслуживание здания и управление им должны быть максимально экономически эффективны, то есть решены разумным образом. И, в-третьих, необходимо упомянуть эстетический аспект – материалы и решения должны соответствовать среде и быть способны выдержать испытание временем».

Также были произведены расчеты расходов на примере других аналогичных объектов. Расчеты были призваны помочь девелоперу понять, какие расходы возникают в ходе эксплуатации здания и что следует учитывать. Лыоке поясняет, что произведенные расчеты также позволяют ознакомить с ориентировочными расходами потенциальных арендаторов уже на стадии переговоров. «На стадии предварительного проекта мы еще точно не знаем, какие технологические решения будут запланированы в здании, а при помощи типовых расчетов можно выбрать более экономичные решения и оптимизировать расходы. Разумеется, следует учитывать и то, что взятые за основу объекты были построены в течение последних 15 лет, но системы постоянно развиваются, поэтому в распоряжении девелоперов появляются все более эффективные решения», – говорит Лыоке.

Примеры из отчета об анализе предварительного проекта строительства Keila Keskus

В отчете были приведены передовые практики составления модели управления зданием таким образом, чтобы собственник и управляющая компания имели наилучший обзор и одновременно могли быть уверены в том, что объект в порядке, а арендаторы – довольны. Предложения и рекомендации охватывают все, начиная с организации собраний и заканчивая программными решениями, позволяющими собственнику узнать, что происходит на объекте в любое время.

Важный раздел отчета касается техносистем и конструкций. Например, он содержит рекомендации по настройке системы автоматизации здания и управлению ей. По словам Лыоке, важно, чтобы системами можно было в том числе управлять дистанционно, а не просто знакомиться с ситуацией онлайн. Часто это позволяет решить проблемы, не отправляя на место техника. В том, что касается системы отопления, предложения выдвигаются также в отношении экономии энергии – например, как использовать образующееся в охладительной установке тепло для подогрева бытовой воды или, напротив, как использовать образующийся при геотермальном отоплении холод в системе охлаждения здания. Приведены также недостатки. Например, указанный в предварительном проекте метод осушения воздуха в продуктовом магазине при воздухообмене некорректен, поскольку приведенное решение не приводит к осушению воздуха.

Ярмо Лыоке добавляет, что в столь крупном центре, как Keila Keskus, где будет перемещаться много людей, хорошо функционирующая и простая в обслуживании вентиляционная система имеет важное значение: «В предварительном проекте здания множество вентиляционных установок размещены на малом расстоянии друг от друга, что приводит к проблеме, когда выпускаемый воздух одной установки начинает препятствовать воздухозабору другой, из-за чего вместо свежего воздуха в помещения подается загрязненный. Также важно, чтобы все элементы системы в действительности были легкодоступны, а не находились, например, друг за другом, и чтобы была продумана процедура обслуживания трубопроводов, размещенных высоко под потолком».

На сегодняшний день в ведении Stell находится обслуживание ряда крупных торговых центров и управление ими, что позволяет привести примеры хорошо (либо плохо) функционирующих в реальной жизни напольных покрытий, покрытий для стен, сантехники или материалов для отделки лифтов. «В качестве напольных покрытий мы рекомендуем использовать светлых оттенков непористые плиты из камня большей площади либо ПВХ – в качестве альтернативы ковровому покрытию, обслуживание которого обходится дорого и не всегда дает желаемый результат. На основании имеющегося у нас опыта мы рекомендуем избегать использования нержавеющих материалов при выборе указателей, столбов, дверей, лестничных поручней, мусорных контейнеров и прочих элементов. Элементы из нержавеющего материала существенно дороже и на первый взгляд могут показаться эффектными, но сложны в очистке, а их внешний вид большую часть времени оставляет желать лучшего», – говорит Лыоке.

В предварительном проекте на парковках Кейлаского общественно-развлекательного центра запланированы большие объемы газонной решетки, однако в интенсивно используемых парковочных зонах она требует частого и основательного ухода, что делает использование этого решения дорогим. «Визуально газонная решетка в таких местах, очевидно, не будет нести дизайнерской цели. Скорее такое решение подходит для небольших площадок в тенистых местах», – описывает руководитель портфелем недвижимости Stell Ярмо Лыоке.

К цели приведет сотрудничество

По словам руководителя по продажам и по маркетингу Harju KEK Андре Поопуу, привлечение эксперта по обслуживанию недвижимости на подготовительном этапе строительного проекта – естественный шаг. «На стадии, когда архитектор, дизайнер интерьера и инженеры по техносистемам могут по-разному истолковывать исходное задание девелопера, привлечение эксперта с опытом конечного потребителя помогает найти объективные аргументированные решения для убеждения всех сторон. В то же время архитектор и инженеры могут на стадии предварительного проекта вносить в проект изменения без значительных временных и финансовых затрат. Мы убедились в том, что Stell – партнер, который понимает предварительный проект через призму своего многолетнего практического опыта. Создание видения будущего на основе выбранных материалов и технических решений помогает нам, как разработчикам, принимать лучшие решения, в том числе и такие, которые помогут сократить объем инвестиций и побочные расходы будущих арендаторов», – поясняет Поопуу.

Эксперт Stell отмечает, что Harju KEK приняло верное решение, решив провести экспертизу по обслуживанию недвижимости уже на стадии планирования центра, поскольку подобная экспертиза является прекрасной инвестицией в будущее. «Stell предлагает комплексные решения по обслуживанию недвижимости на протяжении долгого времени. У нас накопился ценный опыт относительно того, каким образом здание может функционировать максимально устойчиво. Мы делимся этими знаниями с девелоперами в надежде на то, что в будущем к строительству общественных зданий в стране все чаще будут подходить разумно, экономически эффективно и экологически бережно. Мы стремимся оказывать Harju KEK поддержку и помогать советом на всем протяжении проектирования, и привержены тому, чтобы Keila Keskus стал примером другим подобным проектам в Эстонии».

Keila Keskus:

Keila Keskus – мультифункциональный центр, который будет построен в городе Кейла к 2025 году. Согласно планам, в двухэтажном центре появятся: продуктовый магазин и различные другие магазины, точки общественного питания, кинотеатр, развлекательные зоны и фитнес-залы, детская зона и игровые комнаты, а также различные услуги. Центральная внутренняя улица здания и его атриум объединят два этажа в единое целое. В северной части центра планируются три этажа гостиничных помещений.

Местонахождение: ул. Харью, 2, Кейла

Общая площадь здания – 13 000 м², в т. ч. продуктовый магазин 2500 м²

Детская зона – 1000 м²

Спортклуб – 1000 м²

Магазин товаров для спорта – 700 м²

Кинотеатр на два зала – 975 м²

Срок сдачи проекта согласно плану: I квартал 2025 года

Девелопер: Harju KEK

Архитекторы: Allianss Arhitektid ; Инга Раукас, Тармо Кюбард, Маттиас Клич

Генеральный проектировщик: Sirkel & Mall; руководители проекта Крис Коппель и Тоомас Тиммерманн