Stelli ja Harju KEKi koostöö: halduseksperdi varajane kaasamine tagab korrashoiu kuluefektiivsuse

Kinnisvara korrashoiu ekspertide kaasamine ehitusprojekti ettevalmistavas faasis ei ole Eestis seni olnud laialt levinud praktika. Valdkonna ühe võtmetegija, Stelli kinnisvara portfellijuhi Jarmo Lõokese sõnul on see aga muutumas, sest tark arendaja juba teab, et kogenud asjatundja varajane kaasamine aitab tulevikus hoone korrashoidmist ja juhtimist oluliselt tõhusamaks muuta ning hooldus- ja halduskulude pealt säästa.

Hiljuti Harju KEK AS-i poolt tellitud Keila Keskuse ehituse eelprojekti ülevaatus on siin hea näide: arendaja tellis Stell Koolitus- ja Kompetentsikeskuselt eelprojektile analüüsi just kinnisvara korrashoiu ja -juhtimise vaatest. „Nõustajatena saime kaasa rääkida, mida projekteerimisel silmas pidada, et hiljem oleks keskuse korrasoidu praktilisem ja mugavam teostada. Praktikas näeme sageli, et hoonetes on korrashoidu keeruline teostada süsteemide raske ligipääsetavuse või ebamõistlike hooldusvõimaluste tõttu. Projekteerimise faasis on võimalik seda kõike muuta, seega antud juhul on meie sisend ning ettepanekud arendajale väga olulised,“ selgitab Stelli poolt projekti vedanud Jarmo Lõoke.

Stelli koostatud põhjalik ettepanekute ja soovituste raport hõlmab rajatava Keila kogukonna keskuse erinevaid aspekte nagu välialade haljastust, parkimisalade ja juurdepääsuteede pinnakattematerjale ja planeeringut, jäätmekäitluse korraldamist, töövahendite ja koristusruumide paiknemist, siseruumide elementide paigutust, põranda- ja seinakattematerjalide valikut, sanitaarruumide hügieenilahendusi, treppide ja liftide viimistlusmaterjale, tehnosüsteemide ja tarindite planeerimist, jälgimist ja paigutust ning hoone üldist haldamist.

Lõokese sõnul on kõik ettepanekud põhjendatud heade ja halbade eluliste näidetega, mis tuginevad Stelli spetsialistide pikaajalistele praktilistele kogemustele Eesti suurimate avalike objektide haldamisest ja korrashoiust. „Meie ettepanekutel on kolm peamist eesmärki

Esiteks, hoonet ja seda teenindavaid süsteeme peab saama nii seest kui väljast võimalikult hästi puhastada ja korras hoida ehk olema kergesti ligipääsetavad, materjalid lihtsasti hooldatavad. Teiseks, hoone hooldamine ja haldamine peab olema võimalikult kuluefektiivne ehk mõistlikult lahendatud. Ja kolmandaks esteetiline aspekt, et valitud materjalid ja lahendused oleksid keskkonda sobivad ja ajale vastupidavad.“

Ettepanekute juurde koostati ka kuluarvutused olemasolevate samalaadsete objektide näitel. Kalkulatsioonide eesmärk oli aidata arendajal mõista, mis kulud hoone ekspluatatsiooni käigus tekivad ja millega tuleb arvestada. Lõoke selgitab, et tehtud arvutused võimaldavad juba ka üürnikega läbirääkimistel tulevasi orienteeruvaid kulusid tutvustada. “Eelprojekti faasis me ei tea veel täpselt, millised tehnoloogilised lahendused hoonesse planeeritakse, näitlike arvutuste abil saab valida säästlikumaid lahendusi ja kulusid optimeerida. Arvestama peab muidugi, et aluseks võetud objektid on ehitatud viimase 15 aasta jooksul, süsteemid aga kogu aeg arenevad ja valida saab järjest paremaid lahendusi.”

Näiteid Keila Keskuse eelprojekti ülevaatuse raportist

Raportis pakuti välja parimad praktikad hoone haldusmudeli koostamiseks nii, et omanikul ja haldajal oleks parim ülevaade ja samas ka kindlus, et objekt on korras ning üürnikud rahul. Ettepanekud ja soovitused hõlmavad kõike alates koosolekute korraldamisest kuni tarkvaraliste lahendusteni, kus omanikul on igal ajal võimalus jälgida objektil toimuvat.

Oluline peatükk raportis puudutab tehnosüsteeme ja tarindeid. Seal on näiteks soovitused hooneautomaatikasüsteemi seadistamise ja juhtimise kohta. Lõokese sõnul on tähtis, et süsteeme saaks ka üle veebi juhtida, mitte ainult olukorda vaadata. Sellisel juhul saab tihti probleemid lahendada kaughalduse kaudu ja tehnik ei pea kohale minema. Küttesüsteemi puhul tehakse ettepanekuid ka energiasäästu osas, näiteks kuidas kasutada ära jahutusseadmes tekkivat soojust tarbevee soojendamiseks või vastupidi maaküttest tekkivat külma hoone jahutussüsteemis. Välja on toodud ka puudused, näiteks, et eelprojektis esitatud toidupoe õhuvahetuse kuivatusmeetod ei vasta tegelikkusele, kuna antud lahendus ei kuivata õhku.

Jarmo Lõoke lisab, et nii suure keskuse puhul nagu Keila keskus, kus liigub palju inimesi, on hästi toimiv ja kergesti hooldatav ventilatsioonisüsteem väga oluline: „Hoone eelprojektis oli palju erinevaid ventilatsiooniseadmeid pandud lähestikku, kuid see toob kaasa probleemi, kus ühe seadme väljaviskeõhk hakkab segama teise seadme õhuvõttu ning ruumidesse antakse värske õhu asemel hoopis saastunud õhk. Samuti on oluline, et kõik süsteemi elemendid oleks reaalselt ligipääsetavad ja ei asuks näiteks üksteise taga, või oleks läbi mõeldud, kuidas teenindada torustikke, mis asuvad kõrgel lae all.“

Stelli hooldada ja hallata on täna mitmed suuremad kaubanduskeskused, seega on hea tuua näiteid reaalses elus hästi või halvasti toimivate põrandakatte-, seina-, sanitaartehnika või näiteks lifti viimistlusmaterjalide kohta. „Põrandakatetena soovitame kasutada mittepoorseid heledama tooniga suuremaid kiviplaate või PVCd alternatiivina vaipkattele, mille hooldamine on kulukas ja ei anna alati soovitud tulemust. Kogemuse põhjal soovitame vältida roostevabasid materjale majajuhtide, postide, uste, trepikäsipuude, prügikastide ja muude elementide valikul. Roostevabast materjalist elemendid on oluliselt kallimad ja võivad esmapilgul efektsed tunduda, kuid nende puhastamine on keeruline ja visuaalne pilt on enamik ajast halb,“ kinnitab Lõoke.

Eelprojektis oli Keila keskuse parklatesse kavandatud suures mahus murukivisillutist, kuid suure koormusega parkimisaladel nõuab murukivi sagedast ja põhjalikku hooldust, mis teeb antud lahenduse kalliks. „Ka visuaalselt ei täida see seal tõenäoliselt kujunduslikku eesmärki, murukivi sobib pigem väikestele platsidele varjulisemas kohas,“ kirjeldab Stelli kinnisvara portfellijuht Jarmo Lõoke.

Koostöö viib sihile

Harju KEKi müügi- ja turundusjuhi Andre Poopuu sõnul oli kinnisvara korrashoiu eksperdi kaasamine projekti ehitusprojekti ettevalmistavas etapis väga loomulik samm. „Faasis, kus arhitekt, sisearhitekt ja eriosade insenerid võivad oma osa tõlgendada arendaja lähteülesandest erinevalt, aitab lõpptarbija kogemusega eksperdi kaasamine leida kõigi osapooltega argumenteerimiseks objektiivseid lahendusi. Samal ajal saavad eelprojekti faasis arhitekt ja insenerid muudatusi projekti sisse viia ilma suurema ajalise ja rahalise kuluta. Veendusime, et Stell on partner, kes tõlgendab eelprojekti läbi oma pikaajalise ja praktilise kogemuse – tulevikuvaate loomine valitud materjalide ja tehniliste lahenduste põhjal aitab meil arendajana teha paremaid otsuseid. Ka selliseid, mis aitavad vähendada investeeringuid ja tulevaste üürnike kõrvalkulusid,“ selgitas Poopuu.

Stell Koolitus- ja Kompetentsikeskuse juht Annika Uibo tunnustab Harju KEKi, et nad kaasasid kinnisvara korrashoiu ekspertiisi juba keskuse planeerimise faasis, sest see on hea investeering tulevikku. „Stell on kinnisvara korrashoiu terviklahendusi pakkunud turul juba pikka aega. Oleme kogunud väärtuslikke kogemusi selle kohta, kuidas hoone saab toimida võimalikult jätkusuutlikult. Jagades neid teadmisi arendajatega, on lootust, et tulevikus rajatakse meil üha rohkem targalt, kuluefektiivselt ja keskkonnasäästlikult toimivaid avalikke hooneid. Harju KEKile soovime toeks ja nõuks olla kogu projekteerimise vältel ja oleme pühendunud sellele, et Keila Keskus saaks eeskujuks teistele sarnastele projektidele Eestis.“

Kui teil tekkis huvi haldusekspertide kaasamiseks ehituse eelprojekti faasis, saate lähemalt lugeda teenuse kohta https://stellkoolitused.ee/konsultatsioonid/.

Keila Keskusest lähemalt:

Keila Keskus on 2025. aastaks Keila linnas valmiv multifunktsionaalne keskus. Kahekorruselisse keskusesse on kavandatud toidupood, erinevad kauplused, söögikohad, kino, meelelahutusalad ja fitness-saalid, lasteala ja mängutoad ning erinevad teenused. Hoone keskne sisetänav ja selle aatrium ühendavad kaks korrust ühtseks tervikuks. Keskuse põhjapoolsesse nurka on kavandatud kolmel korrusel majutusruumid.

Arendaja: Harju KEK

Arhitektid: Allians Arhitektid ; Inga Raukas, Tarmo Kübard, Matthias Klitzsch

Peaprojekteerija: Sirkel & Mall; projektijuhid Cris Koppel ja Toomas Timmermann

Ehituskonstruktsioonid, kütte-, ventilatsiooni- ja jahutussüsteemid ning veevarustus: Sirkel & Mall

BIM koordinnerimine: Tulitec; Kaur Tull, Kärt Teorein

Elekter ja automaatika: AXYS

Teed ja platsid: T-Model

Harju KEK investeerib Keila Keskuse arendusprojekti 30 miljonit eurot, et sellest kujuneks linna uus maamärk ja värav. Keskus ehitatakse Harju tänavale, kunagise legendaarse Harju KEK-i peamaja asemele, tervisekeskuse ja Keila Kooli kõrvale.